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Über uns

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Speaker 2017, Immopreneur, Frankfurt & Co Author "Das System Immobilie".       

 

Im Jahr 2010 begannen wir unser Investitionsabenteuer mit Investitionen in Wohnungen und Häuser, hauptsächlich in Europa, Asien und den USA. Im Jahr 2016 begannen wir uns für Mehrfamilienhäuser zu interessieren und seit 2017, dank einem lokalen Netzwerk, sind wir nun beteiligt an 15 Deals mit fast 5000 Wohnungen. Geboren und aufgewachsen sind wir in der Schweiz, wir durchliefen einen normalen Bildungsweg, den 70% der Schweizer durchlaufen; die kaufmännische Berufslehre. Unseren aktiven Lebensunterhalt bestreite ich als Versicherungs- und Vorsorgeberater eines Pharmaunternehmens und Saskia die Leitung einer Rezeption eines Boutiquehotels in Basel, welches uns auch Spass macht. 

Im passiven Bereich, also unserem Engagement in Mietimmobilien, überwachen wir die laufenden Mehrfamilienprojekte und evaluieren potenzielle Deals in boomenden und stabilen US-Märkten und begleiten diese während ihres gesamten Investitionszyklus. Wir verfügen über umfangreiche Erfahrungen in der Kommunikation, sprechen verschiedene Sprachen, studieren Investment Summaries, PPM's, Deal- und Marktanalysen und pflegen ein robustes Netzwerk mit einer Vielzahl von seriösen und vertrauenswürdigen lokalen Projektpartnern.

Unser Bestreben ist es, jedes Jahr an der Akquisition eines neuen Projekts mit mehr als 100 Wohneinheiten mitzuwirken und einen nachhaltigen Fussabdruck von modernisierten Wohngemeinschaften der Mittelklasse zu erschwinglichen Mieten zu hinterlassen.

 

 

 

Die wichtigsten Punkte

  • Nischen Investmentstrategie. Profitiert von einer wachsenden und unterversorgten Nische, um bezahlbaren Wohnraum mit einem zusätzlichen Wert für den Lebensstil der Gemeinschaft für die demografische Gruppe der mittelständischen Arbeitskräfte zu schaffen.
  • Fokussierte Akquisitionsstrategie. Wir konzentrieren uns auf 100+ Wohneinheiten der B & C Klasse in vermieterfreundlichen Staaten mit MehrwertmöglichkeitWir fokussieren auf ein erfahrenes, lokales Management-Team. Akquisitions-, Asset-Management- und Re-Development-Erfahrung bei der Neupositionierung von Mehrfamilienhäusern für US-amerikanische Arbeitskräfte im Texas Dreieck, Zentral Florida, Atlanta und andere vermieterfreundliche, aufstrebende Ortschaften
  • Starke Fundamentaldaten des Sektors. Günstige Branchen- und Wirtschaftsbedingungen führen zu optimalem Investitions-Timing. Günstige Immobilien und ein unternehmensfreundliches Umfeld führen zu optimalem Anlage-Timing in aufstrebenden US-Märkten.
  • Geografischer Fokus. Vermieterfreundliche, aufstrebende US-Märkte wie beispielsweise das Texas Dreieck, Zentralflorida, Atlanta usw. Die starke Nachfrage nach Mehrfamilienwoheinheiten für den Mittelstand in den USA wird durch das führende Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum in den Zielmärkten unterstützt.
  • Angestrebte "Exit"-Rendite. Der Businessplan muss a.) innerhalb 5 Jahren eine NOI-Steigerung von über 80% aufzeigen, b.) der Veräusserungspreis muss 15-30% über dem Anschaffungspreis zuzüglich Renovierungskosten liegen, c.) der Cash on Cash Return (NOI – Zinsen – Tilgung) / Eigenkapital >10%, der IRR >15% und die Gesamtrendite sollte ein Mindesziel >80% innerhalb 5 Jahren betragen.

       

Diskontierter Cashflow vs interner Zinsfuss* 

Viele Menschen sind verwirrt über den diskontierten Cashflow (DCF) und seine Beziehung oder den Unterschied zum Kapitalertragswert (NPV) und dem internen Zinsfuß (IRR). Tatsächlich sind der IRR und der NPV eine Art von Discounted-Cash-Flow-Analyse. Sowohl der NPV als auch der IRR setzen voraus, dass die geschätzten künftigen Zahlungen aus einem Projekt in den Gegenwartswert (PV) abgezinst werden. Der Unterschied zwischen dem NPV und dem IRR besteht darin, dass der NPV die geschätzte Rendite eines Projekts in Geldeinheiten angibt, während der interne Zinsfuß die prozentuale Rendite angibt, die zum Erreichen der Gewinnschwelle erforderlich ist. Der IRR ist die Rendite, die erforderlich ist, damit der NPV 0 erreicht. 

 

Typischer Investitions-Zyklus

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Akquisitionskriterien

 

  • Immobiliengrösse: 100 Wohneinheiten und mehr
  • Immobilienwert: $5-$40M
  • Mittleres HH-Einkommen (1 Meile = 1.6 km): $40K oder mehr
  • Zielbelegung: 85% oder höher
  • Cash-on-Cash-Renditen: 8%+ CoC-Renditen
  • Gesamtrendite: 1,7-2,0x Equity Multiple
  • Interner Ertragswert (5 Jahre): 13%+
  • Texas Triangle, Zentralflorida, Atlanta und andere vermieterfreundliche, aufwärts gerichtete Märkte
  • Stabilisierter Cashflow mit Wertsteigerungspotenzial (Hybrid)
  • Mittelklasse-Arbeitskräfte
  • In der Nähe von Krankenhäusern
  • B oder C+ Klasse in A oder B Klasse Gebieten
  • Gebiet ohne Kriminalität
  • Aufstrebendes Gebiet
  • Geringer Renovationsaufwand
  • Niedrige Mieten
  • Niedrige Auslastung
  • Aufgeschobene Instandhaltung
  • Schlechtes Asset Management
  • Misswirtschaftliches Property Management
  • Nähe zum Einkaufszentrum (z.B. Walmart)
  • In der Nähe von Arbeitsplätzen, Verkehrsmitteln und Autobahnen 

 

 

 

Leistungsbilanz (nur USA)

5'936 Wohneinheiten (per 12.2021)

  • 30/11/2021: 1070 Wohneinheiten (5 Gebäude Portfolio), The Chronos Portfolio
    • Vistas of Pinnacle Park (332 Units, 599 West Davis Street, Dallas, Texas)
    • Savoy of Garland (144  Units, 608 Rowlett Road, Garland, Texas)
    • Huntington Ridge (198 Units, 821 South Polk Street, Desoto, Texas)
    • River Oaks (180 Units, 2000 Country Club Road, Wylie, Texas)
    • Mariposa Villas (216 Units, 1531 Duncanville Road, Dallas, Texas) 
  • 23/08/2021: 324 Units, Rosemont On El Dorado, Webster, TX 
  • 09/06/2021: 1331 Units, The Westchase Portfolio, Houston 
  • 29/08/2020: 288 Units, 10X Living at Panama City Beach, Florida 
  • 29/08/2020: 531 Units, Columbia Town Center, Columbia, Maryland 
  • 29/02/2020: 360 Units, The Retreat at PCB, Panama City Beach Florida 
  • 29/02/2020: 294 Units, Addison Place, Naples, Florida
  • 21/02/2019: 354 Units, Surround Apartments, 4299 Pleasant Run Road, Irving, TX 75038 
  • 09/11/2018: 310 Units, Maravilla, Ex-Rush Creek 2650 West Northwest Highway, Dallas 
  • 26/10/2018: 432 Units - Interlace (Cielo Ranch) 3801 Gannon Ln, Dallas, TX 75237
  • 20/09/2018: 67 Units, Milagro Apartments, 3064 Las Vegas Trail, Fort Worth, TX 76116
  • 21/08/2018: 122 units; Ravenwood Apartments, 2333 Escalante Ave, Fort Worth, TX 76112 
  • 19/06/2018: 142 Units, Villas Garden; 2730 Fyke Rd, Farmers Branch, TX 75234 (19.06.2018) 
  • 30/04/2018: 123 units; Prairie Court/Ex-Carrier Arms 531 S Belt Line Rd, Grand Prairie, TX 75051 
  • 16/03/2018: 140 Units, Silversmith Creek Apartments, 7211 Crane Avenue, Jacksonville 
  • 11/03/2018: 48 Units, The Park at Woodlands Apartments, Houston 
  • 30/12/2016: Triplex, 3830 Deal Street, East Chicago, Indiana
  • 19/10/2016: Duplex, 1252 Semmes Street, Memphis
  • 07/12/2015: Single Family House, 15511 Pebble Lake Drive, Houston Texas

 

Leistungsbilanz Deal-Beispiel

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  • Die beste Deal-Performance bisher: Milagro Apartments, Fort Worth: 190% Gesamtausschüttung innerhalb von 3 Jahren (Cashflow, Refinanzierung & Verkauf)
  • Bisher schlechteste Deal-Performance: Verlust von 100% unseres Eigenkapitals (im Jahr 2016) durch einen Air Loan-Betrüger
  • Andere Deals erreichten eine Performance von 20-30% in 3+ Jahren 

 

 

Investment Strategie

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  • "Sweet Spot"-Mehrfamilienhäuser, die zu mehr als 90 % belegt sind und bereits einen monatlichen Cashflow erzielen, werden von institutionellen Investoren belächelt und völlig übersehen, was uns enorme Chancen bietet. 
  • Wir konzentrieren uns auf B- und C-Klasse-Mehrfamilienwohnungen mit aufwertungspotenzial in aufstrebenden US-Märkten, die mit einem Community-Lifestyle-Management-Ansatz für die schnell wachsende Erwerbsbevölkerung neu positioniert werden können.  
  • Konzentration auf den strategischen Erwerb, die Modernisierung und den Betrieb von Mehrfamilienhäusern mit Mehrwert in aufstrebenden vermieterfreundlichen US-Märkten wie Texas, Atlanta und Zentralflorida, idealerweise in der Nähe eines Krankenhauses und mit Einkaufsmöglichkeiten.
  • Verbesserung der betrieblichen Abläufe, Einstellung eines lokalen Betreiberteams mit Erfahrung in der Umwandlung von operativen Problemen, das in der Lage ist, physische Verbesserungen effektiv durchzusetzen, und über Kenntnisse in der Renovierung von Liegenschaften verfügt, die unter finanziellen Mängeln leiden und/oder nicht voll ausgelastet sind.
  • Zusammenarbeit mit einem lokalen Betriebsteam, das Erfahrung mit einer fünfjährigen Ausstiegsstrategie hat, sei es durch Verkauf oder Refinanzierung eines akkumulierten, stabilisierten Portfolios an eine andere Investmentgruppe oder eine institutionelle Investmentgesellschaft. 

 

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Marcel mit Grant Cardone (Aimnatcon 2018)

 

Unerreichbarer Wettbewerbsvorteil: "Wow-Effekt"

Wir erwarten von unserem Team vor Ort, dass es die Immobilie so positioniert, dass ein Lebensstil entsteht, indem es die 5-stufige Integrated Positioning Initiative, genannt IPI-System, anwendet. 

Dieses 5-stufige System wurde entwickelt, um die operative und finanzielle Leistung eines Apartmentkomplexes zu verbessern und zu optimieren. Es folgt eine allgemeine Schritt-für-Schritt-Anleitung:

  • Schritt 1: Entdeckung: Ermittlung der Fakten über die Immobilie und den Markt. Bewertung und Beurteilung der Immobilie, den Markt, die Konkurrenz und den Kunden mit Hilfe von massgeschneiderten Diagnoseinstrumenten.
  • Schritt 2: Ausnutzung der Position: Positionierung der Immobilie auf dem Markt, um ein maximales Einkommen der Wohneinheit zu erzielen. Nutzung von unterversorgte Bedürfnisse, Abweichungen und Lücken auf dem Markt. Entwicklung einer strategischen Positionierungsstrategie und Einrichtung für die Integration.
  • Schritt 3: Integration der Strategie zur Positionierung im Wettbewerb: Integrierung der neuen Strategie in alle Funktionen des Geschäftsbereichs. Schulung der Mitarbeiter in die neuen Strategie, Verbesserung des Werbematerials, um die neue Positionierung widerzuspiegeln, und Umsetzung des Aktionsplans. 
  • Schritt 4: Programm zur Pflege der Kundenbeziehungen: Aufbau eines Datenbank-Marketingsystems. Umsetzung eines aggressiven Programms zur Weiterempfehlung von Mietbewohnern, zur Kundenbetreuung und zur Kundenbindung.
  • Schritt 5: Programm für strategische Allianzen: Einrichtung und Umsetzung eines Empfehlungssystems auf dem lokalen Markt und in der Geschäftswelt. Um jede Immobilie erfolgreich in einen lokalen Markt zu integrieren, bedarf es einer Verfahrensmethode. Dieser Prozess basiert auf dem Konzept, Lücken in diesem spezifischen Zielmarkt zu finden. Diese Lücken sind Schwächen, die ausgenutzt werden können, indem wir unsere Immobilie so positionieren, dass sie eine Lösung für die von uns identifizierte Schwäche oder Lücke bietet. 

Nach den fünf oben genannten Schritten muss das Team diese Marktlücke finden und die Immobilie auf einen bestimmten Zielmarkt ausrichten. Eine Lebensstil-Nische. Jede Lebensstil-Nische kann unterschiedlich sein. Ältere Bewohner werden bestimmte Dinge wollen, die Studenten nicht wollen. So wollen Senioren beispielsweise Neues lernen, weshalb Veranstaltungen mit Referenten, die über Geschichte, den Ruhestand und die medizinische Versorgung sprechen, sehr beliebt sein werden. Studenten hingegen würden sich lieber mit Videospielturnieren, Datingspielen und Kaffeetreffen beschäftigen. Wenn wir die Einrichtungen und Dienstleistungen auf diesen Zielmarkt ausrichten, erschaffen wir einen positiven und einzigartigen Lifestyle für die Wohncommunity, bei dem die Bewohner länger bleiben und mehr bezahlen. 

Beispiele:

College-Studenten

Wohnprobleme:

  • Knappes Budget
  • Leute treffen
  • Viel zu tun mit Schule und Arbeit und wenig Freizeit.

Unsere Lösungen für gemeinschaftliches Wohnen:

  • Kostenloses Mitbewohnerprogramm
  • Kostenloses und schnelles Internet
  • Kostenlose Kaffeebar
  • Spielzimmer
  • Dating-Spiel
  • Videospiel-Turnier
  • Studienraum mit Clubs und Gruppen
  • 24-Stunden-Business-Center. 


Senioren

Probleme beim Wohnen:

  • Begrenztes Budget
  • Aktiver Lebensstil aufgrund des Gefühls, weniger Zeit/Jahre im Leben zu haben
  • Sicherheit und Geborgenheit
  • Fehlende Geselligkeit

Unsere Lösungen für gemeinschaftliches Wohnen:

  • Kostenlose Bildungsseminare
  • Aktivitätsleiter. Bewachte, geschlossene Gemeinschaft
  • Tägliches geselliges Frühstück. Bingo, Bridge und Pokerabend
  • Kostenloser Transport zum Arzt, zum Einkaufen, etc.
  • Soziale Clubs und Gremien


Alleinerziehende Eltern

Probleme im Leben:

  • Voller Terminkalender
  • Knappes Budget
  • Kinder verwalten
  • Komplexes Leben mit wenig Ausgleich 

Unsere Community Living Lösungen: 

  • Kostenloser Schultransport
  • Kostenloses Programm nach der Schule
  • Kostenloser Gemeinschaftsraum, Ruheoase, Bibiliothek
  • Soziale Aktivitäten und Clubs
  • Spielplatz und Sport
  • Dating-Spiel
  • Spiel- und Videoraum
  • Erfrischendes Fitnessstudio, Pool, Jacuzzi


Nischenkulturen (z.B Hispanics)

Wohnprobleme: 

  • Organisieren von Familien- und Freundestreffen
  • Organisieren eines grösseren Haushalts
  • Besser Englisch sprechen können 
  • Nicht genügend Platz und Ausrüstung zum Kochen
  • Kein sozialer Treffpunkt für Mütter, die zu Hause sind

Unsere Lösungen für gemeinschaftliches Wohnen:

  • Gemeinschaftliches Aktivitätszentrum
  • Computerraum
  • Englischsprachiger Unterricht
  • Großer Herd in der Küche mit offenem Raum
  • Nachschulprogramm für Kinder
  • Großer Raum für soziale Aktivitäten
  • Spielplatz & BBQ-Bereich
  • Fußballplatz anstelle eines Basketballfeldes

 

 

Warum USA?

  • Bevölkerungswachstum. Eine Reihe von Sekundärmärkten erleben einen Bevölkerungssprung, da die Menschen den Jobs folgen. Dies trifft besonders auf Texas zu, mit schnellem Wachstum in Houston, Austin und Dallas-Ft. Worth, angeheizt durch den Technologie- und Energiesektor. Die zunehmende Entwicklung und die Verbesserung der Infrastruktur bieten Möglichkeiten für Investitionen.
  • Starke Wirtschaft. Die US-Wirtschaft ist die stabilste und offenste der Welt und zieht Käufer aus Ländern an, in denen die Situation viel volatiler ist. Ausländische Investoren können in den USA mit relativer Freiheit agieren.
  • Die Immobilienpreise steigen in anderen Ländern in die Höhe. Mit den explodierenden Immobilienpreisen in Orten wie München und Frankfurt, Toronto, Hongkong, Paris und Amsterdam. Zürich ist ein Neuzugang in der Blasen-Risiko-Zone. Mit dem interaktiven UBS Global Real Estate Bubble Index können Sie das Blasenrisiko in 25 Städten auf der ganzen Welt verfolgen und vergleichen.
  • Käufer Markt. Die Preise für Mehrfamilien Immobilien in den USA sind derzeit sehr niedrig. Sie sind insgesamt um 30% von ihrem Höchststand gesunken, und das macht US-Gewerbeimmobilien zur besten Wette für internationale Investoren sowie zu einer attraktiven Option für einheimische Käufer. Es gibt keinen Zweifel daran, dass es eine gute Zeit ist, um in Gewerbeimmobilien in den USA zu investieren. Die langfristige Stabilität und der attraktive Bestand halten die USA an der Spitze der internationalen Investitionen und bieten weiterhin Gelegenheiten, die zu gut scheinen, um sie zu verpassen. Wenn die Prognosen stimmen, wird die Bevölkerung des Texas Triangle innerhalb von 15 Jahren um mehr als 19 Prozent wachsen - von 18,14 Millionen im Jahr 2015 auf 21,65 Millionen im Jahr 2030. Zum Vergleich: Der Großraum New York City hat etwa 20,18 Millionen Einwohner. Mit anderen Worten: Wenn man das texanische Dreieck als eine einzige riesige Metropole betrachtet, anstatt als vier separate, durch Autobahnen und Fluglinien verbundene Ballungsräume, ist es auf dem besten Weg, die Größe des Big Apple in den Schatten zu stellen. Nichtsdestotrotz bezeichnet ein Bericht von Stadtplanungsprofessoren und Studenten der Texas A&M aus dem Jahr 2008 das Dreieck als eine der dynamischsten urbanen Regionen der Nation, die mit New York und L.A. rivalisiert. Wenn die Bevölkerung des Dreiecks wie vorhergesagt wächst, wird die Megaregion noch dynamischer - und dichter werden.
  • Mieten ist der neue amerikanische Traum. Ein eigenes Haus zu haben, galt lange Zeit als Inbegriff des amerikanischen Traums. Doch das hat sich geändert: Immer mehr Amerikaner entscheiden sich aus freien Stücken für ein Leben in einer Mietwohnung. Für Investoren ist das eine vielversprechende Perspektive.  "Eine wachsende Zahl von Bewohnern betrachtet das Wohnen zur Miete nicht mehr als eine kurzfristige Phase, sondern wählt die Wohnung ganz bewusst, weil diese Wohnform einen flexibleren Lebensstil ermöglicht als Wohneigentum
  • Frei von staatlichen Eingriffen. Hinzu kommt, dass der US-Wohnungsmarkt weitgehend frei von staatlichen Eingriffen ist. Während in Deutschland die öffentliche Hand mit der Mietpreisbremse und anderen Instrumenten den Wohnungsmarkt reguliert, finden sich vergleichbare Regelungen in den USA nur in einigen Städten und auch dort nur in bestimmten Fällen. In der Regel ist der Eigentümer daher frei, eine marktgerechte Miete zu verlangen. Die Mietverträge laufen in der Regel ein Jahr. 

 

Marcel T. Rutz ist Co-Autor des Buches "Das System Immobilie" mit Thomas Knedel und war Referent auf dessen Immopreneur-Kongress in Frankfurt 2017, 2016, auf der Property Investor and Homebuyer Show in London.

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Marcel ist Sprecher und Initiator des Podcast-Hosts "US Multifamily Apartment Investing Stars & Stripes" auf itunes, audible & google play.

 

Coaching (de) 

 Schritt 1: Lies das Buch "Rich Dad Poor Dad" und Spiel Cashflow 101. Schritt 2: Spiel Cashflow 202: bitte hier klicken
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